民生證券-土地市場跟蹤系列專題：2022Q3，房企拿地有哪些新變化？-221024

　　2022年以來土地出讓市場表現持續下滑受到市場高度關注，以當前宏觀政策圖景線性推演，未來或壓力仍存。http://www.mbtandco.com【慧博投研資訊】我們聚焦以下幾點：

　　 三季度房企拿地對土地市場影響如何？

　　從全國層面來看，2022年前三季度主要房企拿地總金額同比2021年下滑66%，除寧夏外，其余省市的房企拿地金額均出現下滑。http://www.mbtandco.com（慧博投研資訊）

　　各省市的房企拿地及土地出讓基本呈現如下特征：

　?。?）從房企拿地金額及占比來看，延續上半年的趨勢，大多省份TOP100房企拿地金額同比下滑，但下滑幅度有所收窄，房企拿地金額占土地出讓金的比重降幅較大，反映出房企參與拿地的意愿仍較為低迷；

　?。?）對房企拿地依賴度較高（即此前房企拿地占比較高）的區域而言，土地市場表現受房地產市場的影響較大，土地出讓隨著房企拿地的減少大幅下挫，邊際變化明顯；

　?。?）對房企拿地依賴度較低的山東、江西、山西等地而言，TOP100房企拿地金額的占比不高，因而房企拿地下滑對土地市場的影響相對較弱，土地出讓金的下滑幅度相對小一些。

　?。?）此外，亦有如上海、北京、陜西一樣房企拿地依賴度不低、土地出讓金下滑幅度顯著低于房企拿地金額下滑幅度、甚至土地出讓金實現正增長的區域。

　　從拿地企業里國有企業的占比來看，2022年前三季度全國范圍內國有企業拿地總金額出現大幅增長，各省份國企拿地的平均占比上升至75%，絕大多數區域國企拿地占比大幅上升，民企地產拿地預期進一步走弱。

　　三季度商品房銷售及去化情況如何？

　　全國層面來看，受多重因素影響沖擊，2022年上半年商品房銷售大幅下滑，而進入下半年以來，7-8月商品房銷售額同比下降24%。環比來看，進入8月后略有改善，環比上升4%，然中長期視角下仍存在壓力。

　　從商品房的庫存來看，全國商品房庫存今年來有所增長，商品房待售面積同比往年出現了大幅增長，目前處于近4年來的歷史高位；從環比來看，進入下半年以來，商品房待售面積的降幅開始收窄。從去化周期來看，自2021年下半年房地產政策收緊以來，商品房庫存去化周期逐漸拉長，在二季度末增速有所放緩，但進入下半年以來增速又開始有所提升。

　　進一步而言，從土地市場以及房企拿地結構的邊際變化可以很清晰的看到，實力較強的國企地產，乃至城投類國有企業年內拿地顯著提升；往明年看，這一現象或仍將延續，民企地產拿地預期仍較弱。而于地方政府而言，在政策大邏輯下如何選擇發展模式或是比較關鍵的因素。

　　風險提示：房地產政策不及預期；部分數據缺失所導致的偏差；基本面變化超預期。